Selon Denis Dessus (Architecte libéral, Coordonnateur Général de l’Alliance des Architectes Francophones, Ancien Président du Conseil National des Architectes et Professeur d’architecture et d’urbanisme écologiques à la DETAO Academy à Songjiang – Chine) : « Le logement abordable, voilà un sujet impossible à traiter. Si on y rajoute durable ou, mieux, écologique cela devient un peu plus appréhendable, car il est possible d’identifier des leviers pour faire mieux selon les caractéristiques locales« .
Comment obtenir dans chaque pays, dans chaque région, un habitat durable adapté aux besoins de toutes les populations, et adaptable aux besoins futurs dans une période de bouleversements climatiques et socio-économiques accélérés ? Il n’y a jamais de solution générique, mais une démarche intellectuelle basée sur une analyse multifactorielle, basée sur des données locales et régionales, et prospective. Cela doit engendrer des solutions toujours différentes car induites par un contexte qui n’est jamais identique. Toute solution standardisée est donc par essence médiocre.
La production de logements, les modes d’habiter sont dépendants des structures et de l’état de santé économiques d’un pays ou d’une région, des caractéristiques familiales, culturelles des populations, de l’environnement, du climat, des disponibilités foncières etc. Néanmoins dans pratiquement tous les pays et zones géographiques, le logement abordable « social » est dit en crise.
Une première raison est démographique avec des besoins croissants liés à l’augmentation exponentielle des populations à l’échelle planétaire. A cela il faut ajouter les flux de population des campagnes vers les villes créant des zones de tension parfois extrêmes. Les déplacements de population liés aux bouleversements géopolitiques et environnementaux complexifient l’équation par leur imprévisibilité et leur déconnexion avec les capacités d’accueil, foncières ou socio-économiques.
Les situations évoluent néanmoins diversement, avec une amélioration en Amérique latine et Caraïbe. C’est également le cas en Asie de l’Est et du sud-est, poussée par la croissance économique chinoise notamment et son ralentissement démographique. L’Afrique subsaharienne voit par contre l’habitat insalubre se développer, entraînant les grandes villes dans une urbanisation dérégulée et incontrôlée, avec des conditions de vie dégradées, un effondrement de la biodiversité et une pollution généralisée des sols, de l’air et de l’eau. Le recours au « déguerpissement » n’y fait qu’accentuer le problème en le déplaçant et en éloignant cette population de la vie économique. L’Europe voit sa population se stabiliser, avec une immigration compensant la réduction de la natalité, sans que cela semble améliorer la situation. Même s’il n’y a qu’un pour cent de la population qui vit dans des bidonvilles en Europe, le mal logement augmente.
La commission européenne vient donc de lancer le Premier Plan Européen pour le logement abordable, avec l’objectif annoncé de favoriser l’émergence de solutions locales pour faire face à une crise généralisée. Le logement est de compétence des états membres mais la commission fait le diagnostic d’une crise majeure affectant la cohésion sociale, avec des symptômes partagés : loyers en hausse, déconnexion croissante entre les prix de l’immobilier et les revenus des ménages et un parc vieillissant qui peine à répondre aux impératifs climatiques. Entre 2010 et 2025, les prix des logements dans l’UE ont augmenté de 61 %, les loyers de 29 %, bien au-delà de la croissance des revenus des ménages, d’après Eurostat. Cette situation se traduit par une pression financière accrue pour les ménages européens. Près de 10 % d’entre eux consacrent aujourd’hui plus de 40 % de leurs revenus au logement, avec des disparités entre États membres. Les jeunes, les familles et les ménages à faibles revenus sont les premières victimes de cette crise. En moins de dix ans, le nombre de personnes sans abri a augmenté de plus de 80 % (FEANTSA). Quinze maires de grandes métropoles comme Paris, Athènes, Barcelone et Varsovie ont également présenté leur propre Plan d’action européen pour le logement.
Rappelons que la politique du logement social a longtemps été un support d’innovation constructive, de créativité architecturale adossée à une vision d’une organisation sociale, même si elle s’avère dans le temps critiquable. Le logement social existe partout en Europe, mais la France se distinguait par l’ampleur de son parc et par un système de financement de long terme robuste, au rôle contracyclique reconnu. A la fin de la période Hollande, la construction était soutenue et rattrapait le retard accumulé dans la décennie précédente. Cela s’accompagnait d’une qualité architecturale retrouvée grâce à la loi LCAP (2016) et l’obligation du concours d’architecture pour les bailleurs sociaux. En corolaire de cette dynamique du secteur logement et de la construction en général, l’économie retrouvait des couleurs.
Quand on obtient un tel résultat sur un sujet aussi complexe et a aussi fort enjeu, il ne faut toucher les mécanismes de production qu’avec de grandes précautions et après avoir analysé les effets pervers potentiels de toutes modifications. Las, en 2018 la loi ELAN, qui annonçait vouloir « construire plus, mieux et moins cher », a rompu l’équilibre, réduisant l’APL, regroupant les bailleurs, démantelant la loi MOP, gage de qualité et de transparence, livrant la construction des logements sociaux publics aux groupes privés, les promoteurs devenant les maîtres d’ouvrage des opérations, et souhaitant transformer les logements sociaux en produits financiers. Sous prétexte de rapidité, les procédures de marchés publics ont été « adaptées » pour permettre aux grands groupes du BTP de capter cette commande, en évitant la concurrence des artisans et PME.
La conséquence a été une augmentation du coût de production des logements et un appauvrissement de leur qualité intrinsèque. Cela s’est traduit par une récession immédiate de la production, avant même le bouleversement de la crise COVID. Si la rénovation des logements privés est restée soutenue, elle vient de s’arrêter ces derniers mois en raison de la suspension des politiques dédiées. Devant ce constat le gouvernement vient d’annoncer un nouveau « plan Relance logement » dont on espère évidemment le plein succès.
Si l’écologie est l’interaction du vivant avec son milieu, l’écologie architecturale et urbaine va s’enrichir de strates de réflexions comportementales culturelles, maîtriser les circuits économiques, l’existence des ressources locales à bas coût et forte valeur ajoutée, que ce soit en savoir-faire des entreprises, en matériaux et matériels.
- Il nous faut imaginer l’urbanisation de demain. Tout rassembler dans les métropoles n’est ni une nécessité, ni un gage de qualité de vie. La campagne, avec la réinstallation de services publics disparus, correspond à un idéal probablement fantasmé, et exacerbé par le développement d’une conscience écologique au sein de la population. Pour permettre ce changement de paradigme,
- Il nous faut inverser la politique de la métropolisation à tout crin, restaurer les réseaux de communication, changer l’agriculture, réimplanter les services publics, remettre en cause les multiples strates politiques et administratives qui ne sont pas adaptées à un aménagement du territoire coordonné et de long terme.
- Il nous faut aussi réinsuffler de la qualité dans l’urbanisme, l’architecture et le paysage des villes de toutes tailles et répondre aux impératifs sociaux et écologiques, gérer la biodiversité en résistant aux conséquences de l’anthropocène, au réchauffement climatique brutal, assurer l’accueil décent et respectueux de toutes les populations. Générer une ville complexe, multifonctionnelle, capable de s’adapter, de s’enrichir de nouvelles fonctions.
- Il nous faut conditionner toute opération d’urbanisme à une amélioration de la biodiversité du site, et réutiliser les centaines de milliers d’hectares de foncier de zones artisanales et commerciales monofonctionnelles pour végétaliser, densifier et améliorer nos cités. Les entrées de ville sont une honte, nous avons massacré en une génération des villes qui ont mis des siècles à se construire, et remplacé des terrains agricoles par des lotissements, hérésie en termes de gestion d’un territoire.
Au-delà de ces principes quasi universels, les solutions seront différentes en métropole et en outre-mer, en France, en Afrique ou dans l’océan indien. Là ou l’habitat informel se développe, et cela concerne 50% de la population urbaine africaine, il investit les derniers espaces résiduels, souvent des zones à risque inondables ou exposées aux glissements de terrain, polluées, bruyantes et sans eau ni assainissement.
Avec un diagnostic permettant une bonne compréhension du site, de ses potentialités et de sa population, des pouvoirs publics investis et une population participative et associée, des solutions peuvent être trouvées. Cela ira vers le développement d’une viabilité publique, des formes de gentrification, l’information des populations sur les risques encourus et comment les limiter, l’autogestion des équipements ou le déplacement accepté vers un endroit plus propice à l’auto-construction. Il n’y a pas de recette autre qu’une démarche basée sur un diagnostic et une réflexion préalable appuyés sur la volonté partagée d’améliorer les conditions de vie.
L’exposition aux aléas et catastrophes climatiques induit les actions d’aménagement du territoire et la conception architecturale. Dans bien des zones l’action publique doit sécuriser les infrastructures, prioriser l’accès à l’eau et à la construction d’équipements publics résistants. Certaines îles des caraïbes sont dans des zones cycloniques et à submersion à risque tellement élevé qu’il faut privilégier, après l’analyse préalable des risques potentiels, la construction d’abris durables et veiller à ce que les alertes atteignent en temps utile toutes les populations. Il faut analyser les solutions déjà expérimentées, où, en utilisant les ressources locales, un habitat pérenne et une activité économique de la reconstruction ont remplacé les camps de réfugiés (https://www.archi-urgent.com/actions/missions-a-nahrin).
Les logements sociaux durables ne doivent plus être conçus comme des biens de consommation, standardisés par les référentiels et labels, mais comme des lieux de vie adaptables aux évolutions de la famille et à plusieurs usages, dont le travail. Pour cela les bailleurs doivent réinvestir une maîtrise d’ouvrage éclairée et ne pas être de simples gestionnaires de parc. Nous avons besoin de laisser la place à la création, permettre aux architectes de concevoir des maisons et des appartements traversants, avec des espaces extérieurs permettant de profiter du soleil ou de s’en protéger, avec des matériaux durables, avec des surfaces suffisantes mais surtout riche d’ambiances, de vues et d’émotions. Services et jardins partagés, respect de la nature et de la biodiversité, flexibilité des espaces et des usages, sécurité et convivialité, le logement social est le laboratoire idéal du vivre ensemble citoyen.
La conception doit être holistique, prendre en compte tous les paramètres de la qualité d’usage, le fonctionnement, les sens, la valeur patrimoniale, la santé, dans ses dimensions physiologique et psychologique, l’adaptabilité de l’habitat aux transformations de la structure familiale et au choc climatique. Les matériaux bio sourcés, les circuits courts, permettent des conceptions low-tech efficaces. Aujourd’hui les architectes et ingénieurs savent construire et réhabiliter des bâtiments confortables, évolutifs, sans chauffage ni climatisation à des prix raisonnables et au coût de fonctionnement ridicule.
La construction durable ne coûte pas cher, au contraire, car elle prend en compte la durée de vie du bâtiment et non seulement son investissement initial. Et il serait aisé d’en baisser le prix. Aujourd’hui les taxes et coûts de viabilité augmentent, le coût de la gestion du parc est conséquent, les matériaux et matériels de construction sont issus d’une filière peu concurrentielle. Même avec le ZAN il reste de multiples opportunités foncières si l’on adapte les règlements d’urbanisme à la multifonctionnalité, et un énorme potentiel de relance économique si on arrêtait d’étouffer le secteur de l’immobilier par une fiscalité délirante et donc contreproductive.
Construire et rénover au meilleur coût environnemental, nous pouvons le faire partout, et sur tous les programmes, si on privilégie l’intelligence de conception, que l’on donne les moyens aux concepteurs de trouver des solutions spécifiques et le temps pour les optimiser. La systématisation des concours d’architecture est un excellent moyen pour stimuler la créativité des concepteurs. Le débat se focalise toujours sur le logement car c’est un besoin universel, mais l’exigence s’applique à tous les habitats. La qualité de conception architecturale est un critère essentiel pour mieux enseigner, mieux soigner, mieux travailler. D’ailleurs en Europe la part de l’architecture dans la construction et la rénovation est croissante, alors qu’elle régresse en France…symptome d’une gouvernance défaillante.
Depuis « la nouvelle société » de Chaban Delmas en 1969, qui était plus une formule de marketing qu’un vrai projet, aucun gouvernement, aucun candidat, ne nous a proposé une vision d’un monde différent, d’une organisation de l’espace rééquilibré, qui privilégierait la qualité de vie, les arts et la culture, la solidarité, une ville et un habitat écologiques accueillants et respectueux du vivant. Peut-être sera-ce la prochaine fois ?
Publiée une fois par mois, la tribune “Urbanisme en Francophonie ” se propose de recueillir les témoignages et les réflexions d’une personnalité autour d’un sujet de son choix. Cet espace ouvert permet aux auteurs de partager librement leur vision du monde et de contribuer à ce récit original. Tandis que le monde doit organiser sa transition vers un développement plus respectueux des personnes, des ressources de la planète et de sa biodiversité, comment penser et construire les villes ?